Schimmel in der Mietwohnung - worauf Vermieter achten müssen

Schimmel in der Wohnung ist eine der häufigsten Streitquellen in Mietverhältnissen. Und das mit wachsender Tendenz insbesondere wegen zunehmender und nicht selten fehlerhafter Dämmmaßnahmen. Vor allem Vermieter sollten folgende Hintergründe und Urteile kennen.

Hohe Luftfeuchtigkeit und niedrige Temperaturen sind die wesentlichen Faktoren für Schimmelbildung. Gerade warme Luft nimmt erheblich mehr Feuchtigkeit auf als kalte Luft. Ist die Aufnahmekapazität allerdings überschritten, kondensiert die in der Luft enthaltene Feuchtigkeit an der kältesten Stelle im Raum, die oft – aber nicht ausschließlich – in der Nähe der Fenster liegt. Derart schimmelfreundliches Klima kann durch fehlerhafte Nutzung, durch die Bauart oder durch beides bedingt sein – wobei im letztgenannten Fall Vermieter wie Mieter ein jeweiliges Mitverursachen trifft. Im Rahmen der Beweisführung gilt dann: Der Vermieter muss zunächst beweisen, dass kein Baumangel vorliegt. Gelingt ihm das, muss der Mieter beweisen, dass er die Mängel nicht durch ein nutzungsbedingtes Fehlverhalten verursacht hat. Im Fall des Falles klärt ein Gutachter die Schimmelursachen. Aber selbst wenn das Gutachten eine fehlerhafte Wohnungsnutzung des Mieters feststellt, muss er, wie noch gezeigt wird, nicht zwangsläufig dafür einstehen.

Falsches Heizen und Lüften sind der häufigste Grund für Wohnungsschimmel, den Mieter in der Regel zu vertreten haben. Mieter müssen insofern dafür sorgen, dass die Wohnung nicht auskühlt und in ihr ein ausreichender Luftaustausch stattfindet. In puncto Beheizung treffen Mieter allerdings nicht die gleichen Anforderungen, wie sie Vermieter erfüllen müssen. Sofern nicht anders vertraglich vorgegeben, müssen Mieter nur eine Durchschnittstemperatur von 18 Grad Celsius aufrechterhalten. Vermieter sind aber verpflichtet, auch höhere Heiztemperaturen zu ermöglichen (AG Siegburg, 30.06.2011, Az.: 112 C 68/10). 
Zum Lüften der Wohnung genügt es nicht, die Fenster zu kippen. Denn Luft, die sich insbesondere hinter Möbeln und in den Ecken von Räumen befindet, wird so nicht ausreichend erneuert. Statt Fensterkippen ist daher Stoßlüften oder, sofern möglich, sogar Querlüften (Durchzug) angesagt. Und das nicht nur einmal, sondern mehrmals täglich. Dabei belastet auch berufstätige Mieter das drei- bis viermalige Stoßlüften pro Tag nicht über die Maßen. Während der Arbeitszeit kann ein Vermieter allerdings keine Lüftung erwarten (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 16.01.2015, Az.: 2-17 S 51/14). 
Mietern, die es mit dem Lüften übertreiben, kann aber, insbesondere wegen drohender Frostschäden in der Winterzeit, die Kündigung drohen. Das war der Fall bei einer Berliner Mieterin, die ihre Wohnung im Winter mit offen stehenden Fenstern in Küche und Bad für längere Zeit verließ, ohne dabei jemanden mit dem Schließen und Öffnen der Fenster zu beauftragen (LG Berlin, Urteil v. 22.01.2014, Az.: 65 S 268/13).

Durch abweichende Vereinbarungen oder Umstände kann ein Vermieter auch mehr Anstrengungen von Mietern verlangen. So kann ein Mieter eines Altbaus keinen aktuellen technischen Stand der Dämmung erwarten. Gegebenenfalls muss der Mieter dadurch mehr lüften und entstehende Feuchtigkeit wegwischen (AG Lehrte, Urteil v. 06.09.2011, Az.: 9 C 387/10). 
Entsprechendes müssen Mieter auch dann in Kauf nehmen, wenn der Einbau moderner Fenster zu einem erhöhten Heiz- und Lüftungsbedarf führt (AG Nürtingen, Urteil v. 09.06.2010, Az.: 42 C 1905/09). Allerdings kann der Vermieter sowohl das Beheizen wie Lüften nur in zumutbarem Umfang verlangen, da er andernfalls mit Annahme eines von ihm zu vertretenden Wohnungsmangels rechnen muss (LG Konstanz, Urteil v. 20.12.2012, Az.: 61 S 21/12). Sollte der Mangel zudem bereits gerichtlich festgestellt sein, trifft den Mieter keine erneute Anzeigepflicht vor einer weiteren Mietminderung (BGH, Urteil v. 18.03.2014, Az.: VIII ZR 317/13). Wie der Vermieter den Mangel beseitigt, ist dabei jedoch grundsätzlich seine Entscheidung (LG Hamburg, Urteil v. 25.03.2010, Az.: 307 S 152/09).

Vermieter müssen Mieter zwar nicht auf den Umfang notwendigen Heizens und Lüftens hinweisen. Sicherheitshalber sollte ein Vermieter seine Mieter aber immer sachgerecht und präzise auf ein abweichendes und insbesondere ein zu änderndes Nutzungsverhalten hinweisen und diese Belehrung am besten schriftlich mit Unterschrift des Mieters festhalten. Andernfalls riskiert der Vermieter nicht nur, dass sein Mieter mangels des ihm vorwerfbaren Fehlverhaltens für entstandene Schäden der Haftung entgeht, der Vermieter setzt sich dadurch zudem der Gefahr eigener Ansprüche seiner Mieter wegen ihnen entstandener Schäden aus.

Schimmel bildet sich gerne und vor allem unbemerkt hinter Möbeln. Dennoch können Vermieter nicht verlangen, dass Mieter keine Möbel aufstellen oder sie nur an bestimmten Stellen platzieren. Denn Mieträume müssen so beschaffen sein, dass sich hinter Möbeln bei einem Wandabstand von wenigen Zentimetern kein Schimmel bildet. Im Übrigen sollten Vermieter ihre Mieter auch auf einen notwendigen Abstand zwischen Möbeln und Wand hinweisen. Sonst kann es im ungünstigen Fall dazu kommen, dass der Vermieter seinem Mieter durch Schimmel beschädigte Möbel ersetzen muss (LG Münster, Urteil v. 22.03.2011, Az.: 3 S 208/10).

Ob von Schimmelpilzen eine Gesundheitsgefährdung ausgeht oder nicht, spielt auch eine entscheidende Rolle für die rechtlichen Folgen. Eine Gesundheitsgefährdung berechtigt nicht nur zu einer höheren Mietminderung (BGH, Urteil v. 11.07.2012, Az.: VIII ZR 138/11). Sie bedingt zudem auch die notwendige Dringlichkeit, aufgrund der Gerichte eine belastende Eilentscheidung treffen können. Umgekehrt genügt der Befall mit nicht-toxischem Schimmel in der Regel nicht, damit der Mieter den Mietvertrag außerordentlich kündigen kann (LG Karlsruhe, Urteil v. 16.10.2012, Az.: 9 S 504/11).

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