Der Bundesgerichtshof hat in einem Grundsatzurteil zu den Betriebskosten geklärt, ob eine verspätete Eigentümerabrechnung als Entschuldigungsgrund für eine verspätete Betriebskostenabrechnung herhalten kann.
Ein Vermieter hatte am 7.12.2013 seiner Mieterin die Betriebskostenabrechnung für 2010 und 2011 übergeben. Der Vermieter hatte für seine verspätete Betriebskostenabrechnung eine vermeintlich gute Entschuldigung parat: Wegen eines Verwalterwechsels, hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft erst kürzlich den Beschluss über die Jahresabrechnungen nach § 28 Abs. 5 WEG gefasst. Deswegen konnte er auch erst jetzt seine Betriebskostenabrechnung für die Jahre 2010 und 2011 erstellen.
Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB müssen Vermieter jedoch innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums über die Betriebskosten abrechnen. Das gilt auch, wenn diese eine Eigentumswohnung vermieten und erst abrechnen können, wenn sie die Eigentümerabrechnung vom Verwalter haben.
Die Betriebskostenabrechnung des Vermieters für 2010 hätte eigentlich bis zum 31.12.2011 und die Betriebskostenabrechnung für 2011 bis zum 31.12.2012 beim Mieter sein müssen und nicht erst am 7.12.2013.
Fehlendes Verschulden rettet Sie vor verspäteter Betriebskostenabrechnung
Nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB können Sie als Vermieter trotz abgelaufener Abrechnungsfrist doch noch Betriebskosten vom Mieter nachfordern, wenn Sie die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten haben.
Der Vermieter konnte die Betriebskostenabrechnung für die Jahre 2010 und 2011 nicht früher abrechnen, weil ihm die damalige und Ende 2012 abberufene WEG-Hausverwaltung für diese Zeiträume noch keine ordnungsgemäße Abrechnung erstellt hatte.
Betriebskosten: Wer zu spät abrechnet, verliert seine Nachzahlung
Die neue Hausverwaltung hatte die Eigentümerabrechnung erst im November 2013 der Wohnungseigentümergemeinschaft vorgelegt und die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte darüber beschlossen. Kaum war die Abrechnung beschlossene Sache, schickte der Vermieter dem Mieter seine Betriebskostenabrechnung zu.
"Zu spät!", meinte der BGH und wies den Nachzahlungsanspruch des Vermieters ab (BGH, Urteil v. 25.1.2017, VIII ZR 249/15).
Der Vermieter einer Eigentumswohnung muss grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB über die Betriebskosten abrechnen, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt.
Betriebskosten müssen zeitnah abgerechnet werden
Dass der Vermieter mit seiner Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter erst den Beschluss der Gemeinschaft abwarten muss, steht als Voraussetzung nirgendwo im Gesetz. Sie wäre ohnehin nicht mit dem Zweck der Vorschrift und der Abrechnungssicherheit für den Mieter vereinbar. Trotz Eigentümergemeinschaft: Der Vermieter muss zeitnah über die Betriebskosten abrechnen, sodass der Mieter schnell Klarheit und Rechtssicherheit über die entstandenen Betriebskosten bekommt.
Der Verwalter gilt laut BGH grundsätzlich nicht als Erfüllungsgehilfe des Vermieters der Eigentumswohnung, wenn es um das Erstellen der Betriebskostenabrechnung geht.
Der BGH kreidete dem Vermieter an, dass er schon im Laufe des Jahres 2010 hätte absehen können, dass die bisherige Hausverwaltung die Wohngeldabrechnung, die er als Grundlage für die von ihm selbst erstellte Betriebskostenabrechnung benötigte, nicht rechtzeitig vorlegen würde bzw. die schließlich erstellte Abrechnung so fehlerhaft war, dass er sie nicht als Grundlage für seine Betriebskostenabrechnung nehmen konnte.