Ein Vermieter aus Koblenz hatte seinem Mieter den Mietvertrag fristgerecht wegen Eigenbedarf gekündigt. Als Grund gab er an, dass er die Wohnung für seinen neuen Hausmeister benötigen würde.
Der Mieter weigerte sich jedoch auszuziehen, so dass der Vermieter Räumungsklage erheben musste. Im Räumungsprozess einigten sich der Vermieter und sein Mieter darauf, dass der Mieter auszieht und die Kosten für den Rechtsstreit trägt.
Kurz nach seinem Auszug stellte der Mieter fest, dass nicht der angekündigte neue Hausmeister in seine Wohnung eingezogen war, sondern eine Familie.
Dafür wollte der Mieter Schadensersatz vom Vermieter haben. Er verlangte von ihm Ersatz der Umzugskosten. Doch damit nicht genug: Der Mieter wollte auch die Mehrkosten, die er hatte, weil die neue Wohnung teurer war, erstattet haben. Weil er zudem nicht mehr zu Fuß zur Arbeit gehen konnte, sondern mit dem Auto bzw. Bus fahren musste, sollte der Vermieter auch diese Mehrkosten übernehmen, sowie die Prozesskosten des Räumungsrechtsstreits zahlen.
Unterm Strich kam der Mieter so auf insgesamt knapp 26.000 EUR. „Zu viel!“, meinte noch das Landgericht Koblenz. Mit dem Räumungsvergleich hätte der Mieter nämlich automatisch auf eventuelle Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs verzichtet.
Der Bundesgerichtshof sah das etwas anders: Täuscht der Vermieter Eigenbedarf vor und kündigt er unberechtigt den Mietvertrag, muss er dem Mieter Schadensersatz zahlen (BGH, Urteil v. 10.6.2015, VIII ZR 99/14).
Allerdings kann ein Räumungsvergleich den Zusammenhang zwischen dem vorgetäuschten Eigenbedarf und den vom Mieter geltend gemachten Schaden unterbrechen. Für einen stillschweigenden Verzicht gelten strenge Anforderungen.
Ob eine solche Zäsur im konkreten Fall vorlag, d. h. ob die Parteien in dem Vergleich auch den Streit darüber beilegen wollten, ob der behauptete Eigenbedarf wirklich bestand, muss jetzt nochmals die Vorinstanz durch Auslegen des Vergleichs klären.
Der Vermieter muss eine Gegenleistung für den Verzicht erbringen. Im vorliegenden Fall entdeckte das Gericht jedoch kein solches bedeutsames Entgegenkommen des Vermieters. Deswegen beinhaltete der Vergleich noch nicht den stillschweigenden Willen des Mieters auf seine Ansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs zu verzichten.
Die Vorinstanz muss jetzt allerdings nochmals prüfen, ob der Eigenbedarf tatsächlich vorgetäuscht war.
BGH-Urteil v. 10.6.2015, VIII ZR 99/14
Fazit: So lange ein unliebsamer Mieter pünktlich seine Miete zahlt, er nicht mit Ihnen das Zweifamilienhaus teilt und Sie auch keinen Eigenbedarf an seiner Wohnung haben oder aus Rentabilitätsgründen das Haus abreißen wollen, wird’s schwierig, ihn aus der Wohnung zu kündigen.