Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter von Wohnraum das Mietverhältnis durch Kündigung beenden kann, wenn sich der Mieter weigert, notwendige Instandsetzungsarbeiten an der Mietsache zu dulden und dem Vermieter bzw. den von ihm beauftragten Handwerkern hierzu Zutritt zu gewähren.
Die Klägerin stellte im Jahr 2010 am Dachstuhl des Gebäudes, in dem sich die an die Beklagten vermietete Wohnung befindet, einen Befall mit Hausschwamm fest. Die Beklagten zogen deshalb im November 2010 in ein Hotel, um der Klägerin Notmaßnahmen zu ermöglichen. Nach Beendigung der Notmaßnahmen erhielten die Beklagten die Wohnung von der Klägerin zurück. Erneuten Zutritt zwecks Durchführung weiterer Maßnahmen zur Schwammbeseitigung gewährten sie der Klägerin zunächst nicht. Unter dem 30. Juni 2011 kündigte die Klägerin deshalb das Mietverhältnis fristlos. Nachdem das Amtsgericht am 1. August 2011 eine einstweilige Verfügung auf Zutritt zu der Wohnung erlassen und diese durch Urteil vom 29. September 2011 aufrechterhalten hatte, wurde der Klägerin am 4. Oktober 2011 der Wohnungszutritt gewährt. Mit Schriftsatz vom 21. November 2011 wiederholte die Klägerin die fristlose Kündigung und stützte sie auch darauf, dass die Beklagten im November 2011 den Zugang zu einem zu ihrer Wohnung gehörenden Kellerraum zwecks Durchführung von Installationsarbeiten verweigert hätten.
Auch die zweite fristlose Kündigung blieb zunächst ohne Erfolg. Die Vorinstanzen waren der Ansicht, dass der Vermieter zunächst auf Duldung der Arbeiten nach § 554 BGB hätte klagen müssen, bevor er gleich kündigt. Etwas anderes würde nur gelten wenn der Mieter ein Querulant sei.
Der BGH sah es anders: Will der Vermieter wegen einer verletzten Duldungspflicht fristlos nach §543 Abs. 1 BGB kündigen, setzt das nicht voraus, dass der Vermieter den Mieter erst auf Duldung verklagt und der Mieter danach den gerichtlichen Duldungstitel missachtet bzw. sein Verhalten sonstige querulatorische Züge zeigt.
Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen können für den Erhalt des Mietobjektes und seinen wirtschaftlichen Wert von wesentlicher Bedeutung sein. Deswegen hat der Vermieter meist ein erhebliches wirtschaftliches Interesse daran, dass die Maßnahmen am Haus möglichst schnell durchgeführt werden.
Außerdem spricht auch der Gesetzeswortlaut zur fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB gegen eine solche strikte, schematische Betrachtungsweise, dass der Vermieter erst auf Duldung geklagt haben muss, bevor er einem Mieter mit einer Verweigerungshaltung kündigen kann.
Bei den Kündigungsvoraussetzungen in § 543 Abs. 1 BGB steht nur, dass dem Vermieter ein Fortsetzen des Mietverhältnisses unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen bis zum eigentlichen Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar ist.
Das Gericht hätte also vor Ablehnung der Kündigung erst klären müssen,
- um welche Instandhaltungsarbeiten es im Einzelnen geht
- wie umfangreich und dringend sie waren
- welche Beeinträchtigungen sich hieraus für die Mieter ergaben
- welche Bedeutung eine alsbaldige Durchführung der Arbeiten aus wirtschaftlicher Sicht für den Vermieter hatte und
- welche Schäden und Unannehmlichkeiten dem Vermieter dadurch entstanden sind, dass er erst verspätet den Zutritt zur Wohnung erhalten hat.
Weil dies fehlte, wurde der Fall zur Nachholung der erforderlichen Feststellungen an eine andere Kammer des Landgerichts wieder zurück verwiesen.
BGH Urteil vom 15. April 2015 – VIII ZR 281/13
Vorinstanz
LG Berlin - Urteil vom 14. August 2013 – 65 S 327/12
AG Berlin Tempelhof-Kreuzberg - 12 C 192/11 + 20 C 440/11
Quelle: Mieter lässt Handwerker nicht rein: wann Sie fristlos kündigen können in Der VermieterBrief 05/15, S. 3-4